“肯談價(jià)格的房子都賣掉了，還在掛牌出售的房子，業(yè)主都不想降價(jià)了。”這是李慧(化名)與多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人交流后的感受。李慧在北京市海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)看了很久的房子，仍在觀察市場(chǎng)變化，等待著合適的時(shí)機(jī)出手。
5月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局打出政策“組合拳”，此后，四個(gè)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)均出現(xiàn)不同程度地回暖，尤其是上海市場(chǎng)表現(xiàn)最為明顯。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，上海6月份二手房網(wǎng)簽量有望突破2.5萬(wàn)套，比2023年月均網(wǎng)簽量高出約1萬(wàn)套。
一線城市，見(jiàn)底了嗎？
“市場(chǎng)還可以，成交量蠻多的”
5月27日至29日，上海、廣州、深圳三個(gè)一線城市相繼響應(yīng)“5·17新政”，出臺(tái)多項(xiàng)樓市寬松政策。
上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了多個(gè)單日二手房網(wǎng)簽量超過(guò)900套的現(xiàn)象，到6月14日，當(dāng)日二手房網(wǎng)簽量達(dá)到1059套，2024年以來(lái)首次單日網(wǎng)簽超千套。6月15日，該市二手房網(wǎng)簽量再度突破千套，為1184套。
上海的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉峰(化名)對(duì)中新經(jīng)緯稱，新政落地后，上海市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖，成交量整體表現(xiàn)不錯(cuò)。據(jù)他觀察，目前價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)上漲，“業(yè)主誠(chéng)心賣房的話，只要肯談價(jià)，也是能賣掉的。”另一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人任銘(化名)最近一直在帶客戶看房子，有時(shí)候會(huì)忙到晚上才能下班，他也說(shuō)：“市場(chǎng)還可以，成交量蠻多的。”
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月1日至16日，上海二手房網(wǎng)簽量為13381套，環(huán)比上月同期增長(zhǎng)82%，較5月份日均604套的日均水平有大幅提升。中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)：“新政放開(kāi)單身對(duì)上海外環(huán)內(nèi)二手房的購(gòu)買限制，且外環(huán)內(nèi)老破小房源今年以來(lái)的價(jià)格跌幅較大，市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)下跌的空間預(yù)期較小，部分購(gòu)房人選擇盡快出手。”
中指研究院稱，新政對(duì)新房市場(chǎng)的提振效果也比較明顯，“上海5·27新政”后的第一周和第二周，上海商品住宅(不含保障房)共成交了27.7萬(wàn)平方米，相比新政前兩周增長(zhǎng)了10%。
克而瑞研究中心預(yù)測(cè)，6月份上海二手房網(wǎng)簽量有望突破25000套，超越2023年3月份的23976套。綜合上海鏈接研究院數(shù)據(jù)，1.5萬(wàn)套/月是上海二手房成交量的枯榮線，在2023年，該市月均二手房成交量約1.4萬(wàn)套。
廣、深市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較弱
新政刺激下，廣州、深圳樓市均有所反應(yīng)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月17日至6月16日，廣州新房網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)5849套，相比新政前一個(gè)月網(wǎng)簽5213套上升了12.2%；“廣州5·28新政”后，新房日均成交套數(shù)持續(xù)增加，5月28日至6月16日，共網(wǎng)簽4052套，日均網(wǎng)簽套數(shù)202套；從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，6月10日至6月16日，廣州新房網(wǎng)簽1565套，創(chuàng)4月份以來(lái)周度成交新高。
中指研究院數(shù)據(jù)還顯示，5月18日至6月17日，深圳新房住宅成交2286套/23.21萬(wàn)平方米，比新政前一個(gè)月上漲3.96%；二手住宅共成交4136套/40.32萬(wàn)平方米，比新政前一個(gè)月上漲2.86%。
中指研究院華南分院高級(jí)分析師孫紅梅分析，深圳樓市復(fù)蘇情況低于預(yù)期，市場(chǎng)行情冷熱不均。核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)盤(pán)成交比較活躍，包括新房、二手房，位置好、價(jià)格有優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)的交易量明顯上升，冷門(mén)板塊樓盤(pán)的去化比較難。孫紅梅說(shuō)：“深圳樓市雖有利好，但市場(chǎng)基礎(chǔ)并不牢固。深圳新房供應(yīng)量充足，房?jī)r(jià)一直低位運(yùn)行，另外，保障房的供應(yīng)也分流一部分剛需。市場(chǎng)正處于企穩(wěn)復(fù)蘇的階段，復(fù)蘇過(guò)程需要鞏固。”
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯表示，廣州、深圳此前已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)寬松政策，需求得到一定釋放，而上海此次是集中出臺(tái)政策，讓市場(chǎng)需求在短期內(nèi)快速釋放。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，廣州、深圳的住房供應(yīng)以中小戶型為主，上海的大戶型乃至豪宅供應(yīng)較多，豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)優(yōu)于普通住宅，對(duì)上海市場(chǎng)帶來(lái)正面影響。從更宏觀的角度看，上海在吸納人口、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面的表現(xiàn)好于廣州、深圳，購(gòu)房人的支付能力更強(qiáng)。
一線城市中，北京是唯一一個(gè)沒(méi)有進(jìn)一步下調(diào)首付比例、房貸利率的城市，但受到其他城市相繼落地寬松政策的影響，北京市場(chǎng)也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房網(wǎng)簽量為13383套，環(huán)比4月上漲0.2%，同比去年5月上漲3.1%。6月1日至6月20日，北京二手房網(wǎng)簽量為8707套，環(huán)比5月份同期上漲約23.19%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯表示，市場(chǎng)對(duì)北京出臺(tái)寬松政策有一定預(yù)期，所以一些購(gòu)房者想趕在市場(chǎng)放開(kāi)前入手，這給近一個(gè)月二手房市場(chǎng)帶來(lái)了成交增量。同時(shí)，由于新房?jī)r(jià)格不具備優(yōu)勢(shì)、交付時(shí)間長(zhǎng)等原因，北京新房市場(chǎng)表現(xiàn)一般，不少購(gòu)房人轉(zhuǎn)向購(gòu)買二手房，也帶動(dòng)了二手房成交。
“當(dāng)前，北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了一些提振，市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。但也要注意的是，這兩周的熱度已經(jīng)有些減弱。”張大偉說(shuō)。
“政策空間值得想象”
多位受訪專家均認(rèn)為，一線城市依然保持“以價(jià)換量”的態(tài)勢(shì)。謝逸楓說(shuō)：“一線城市在樓市新政的刺激下，市場(chǎng)成交有所回升，但價(jià)格沒(méi)有什么變化，仍處于以價(jià)換量的狀態(tài)。”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，新建商品住宅銷售價(jià)格方面，北京、廣州、深圳分別環(huán)比下降1.1%、1.4%、0.8%，上海環(huán)比上漲0.6%；二手住宅銷售價(jià)格方面，北京、上海、廣州、深圳分別環(huán)比下降1.2%、1.3%、1.6%、1.0%。
近期，李慧與多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行了交流。她對(duì)中新經(jīng)緯稱，此前一兩個(gè)月，她看的不少房源都是在較大幅度地降價(jià)后才成交的，比如，在4月份，豐臺(tái)區(qū)六里橋附近的一套掛牌價(jià)520萬(wàn)元的二手房，最終成交價(jià)是460余萬(wàn)元；6月初，海淀區(qū)學(xué)院南路附近一套掛牌價(jià)570萬(wàn)元的二手房，成交價(jià)是484萬(wàn)元。
她也發(fā)現(xiàn)，在近段時(shí)間，她關(guān)注的不少掛牌價(jià)相對(duì)較低的二手房源，陸陸續(xù)續(xù)都成交了。她說(shuō)：“誠(chéng)心出售、愿意降價(jià)的房源，比較容易賣出去，而目前剩下的房源都是業(yè)主不愿意降價(jià)的。可能有些業(yè)主覺(jué)得市場(chǎng)價(jià)格基本降到位了，也不愿意再降了，談價(jià)也不是很好談。”
張大偉分析，因?yàn)槌山涣坑兴黾?，北京一些二手房業(yè)主確實(shí)不想再大幅降價(jià)，議價(jià)空間變小。目前，市場(chǎng)處于一個(gè)博弈期，如果成交量能維持穩(wěn)定，價(jià)格就會(huì)相對(duì)堅(jiān)挺；如果成交量萎縮，業(yè)主心態(tài)可能就會(huì)變?nèi)?。謝逸楓也認(rèn)為，一系列樓市政策的落地，使得房?jī)r(jià)降幅變得相對(duì)緩慢，一線城市市場(chǎng)有了逐漸見(jiàn)底的趨勢(shì)。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波說(shuō)：“總體看，‘5·17新政’后房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)相對(duì)明顯的熱度提升，但這一熱度提升并不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)快速出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，尤其是房?jī)r(jià)層面不會(huì)由此快速轉(zhuǎn)為上漲，但一、二手房的成交周期會(huì)逐步縮短，購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)好跡象。”
中指研究院近日發(fā)布《2024年5月居民置業(yè)意愿調(diào)查報(bào)告》顯示，政策對(duì)居民的購(gòu)房需求存在一定的提振作用，無(wú)購(gòu)房計(jì)劃占比環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn)。但居民購(gòu)房觀望占比出現(xiàn)增加，占比環(huán)比提升6個(gè)百分點(diǎn)，部分購(gòu)房人群轉(zhuǎn)向觀望，購(gòu)房占比環(huán)比下降4個(gè)百分點(diǎn)，一方面是等待指導(dǎo)政策落地執(zhí)行，另一方面是觀察政策效果與市場(chǎng)反饋，進(jìn)而決定購(gòu)房計(jì)劃。
對(duì)于未來(lái)走勢(shì)，張大偉認(rèn)為，一線城市的熱度有望延續(xù)一段時(shí)間，比如，上海的政策力度較大，市場(chǎng)反應(yīng)也比較明顯，熱度的持續(xù)性會(huì)相對(duì)較好。整體看，一線城市還有一定的政策空間，尤其是北京，在首付比例、貸款利率、限購(gòu)區(qū)域等都有較大的調(diào)整余地，同時(shí)，當(dāng)前的各類政策也在不斷創(chuàng)新、種樣繁多，政策空間值得想象。