5月17日房地產新政密集出臺、6月7日國常會對房地產政策做出部署安排后，又一重磅政策發布！
6月20日，住房和城鄉建設部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議。會上，住房和城鄉建設部明確表示，各地要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。
一石激起千層浪。據不完全統計，目前已有超20城落地政府收儲商品房模式，但整體規模有限。“從當前政策基調來看，支持地方國企收購未售新房正成為政府力推的‘去庫存’模式”，中指研究院市場研究總監陳文靜表示。
廣東省房協會長王韶，政府收儲已建未售商品房作為保障房，是去庫存的一個積極有效辦法，一方面有利于庫存去化，既解決開發企業的資金流動性不足的問題，起到穩定市場預期的作用，又能快速解決完成地方住房保障建設的任務，更能促進社會經濟良性發展，可謂一舉多得。
但是，針對收儲資金、收儲價格、非標準化產品的難點，社會各界也都提出了不同的意見。
擴圍至縣級以上
“作為去庫存，拉動房地產市場的‘終極大招’，收購已建成存量商品房用作保障房，在517新政中已經出臺。這一次住建部專題推動，表明了管理層的態度”，廣州市房地產行業協會專家委副主任趙卓文表示。
此次會議明確，收購已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國務院作出的重要決策部署，有利于推動已建成存量商品房去庫存、助力房地產市場健康發展，盤活存量資源加大保障性住房供給，配合保交房攻堅戰和“白名單”機制，防范化解房地產風險。
值得關注的是，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，將收儲商品房用作保障房擴展至市縣，是結合當下樓市行情、貫徹政策的新部署。
一方面，今年5月，房價數據、銷售數據不樂觀，商品房銷售創10年來新低，房價環比跌幅創階段性新高，需要加大政策落地的力度和范圍。另一方面，三四線、縣級等低能級城市庫存消化周期更長。據中指研究院統計，50個重點城市中，三四線代表城市出清周期為29.6個月，去化周期最長。
“同時，近年來，我國大力推進縣域為載體的城鎮化，推進產業轉移，推進城鄉公共服務均等化，在鄉鎮，教師、醫生、環衛等提供基礎公共服務的人員會大量增加，三四線及縣城靈活就業人員也在增加。為了降低城鎮化的成本，迫切需要在縣城也增加保障性住房（公租房、保租房、配售房）。”李宇嘉分析說，三四線和縣域近年來房價下跌明顯，收購相比新建無論在效率、成本還是配套上都是最劃算的。
聚焦“三規范”“三合適”
收儲資金從哪兒來？早在今年5月，中國人民銀行擬設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計帶動銀行貸款5000億元。所收購的商品房嚴格限定為房地產企業已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業一視同仁。
住建部的此次會議是對“517新政”的延續，對收購價格和規范進行了強調。
會議指出，市縣根據本地區房地產市場情況，綜合考慮保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導、市場化運作”的思路，自主決策、自愿參與。
同時強調，要堅持規范實施，防范各類風險，做到收購主體規范、收購過程規范、配售配租規范，做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適。
對此，李宇嘉認為，“一方面是為了避免道德風險，由于收購的價格高、項目存在瑕疵，不符合收購要求，救助了開發商而把政府及國企拖進去；另一方面，也是為了做到供需匹配，把好事辦好、實事辦實。”
易居研究院研究總監嚴躍進也表示，政府酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房，可以總結為“以購代建”。此類模式響應了此前中央“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，其將庫存房源的收購消化、保障房的新建工作進行了結合。“以購代建”的政策重心在于房企新房庫存，有助于房企銷售數據改善和資金狀況改善。
超20城先行先試
“以價換量”是當前樓市的主要特征，國家統計局5月70城房價指數出爐，最新數據顯示，70城房價仍在下探中，二手房呈現普跌態勢。易居研究院發布的報告也顯示，2024年4月，全國百城新建商品住宅庫存規模為50020萬㎡，房企和地方普遍感受到去庫存壓力。
據不完全統計，目前已有超20城落地政府收儲商品房模式，但整體規模有限。今年二季度以來，湖北、寧夏、廣州、武漢等多地鼓勵收購符合條件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州臨安區、貴陽、惠州、臨滄、大理州等地發布征集商品房用作保障性住房的公告，由國有企業在部分行政區域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。
“通過收購市場未售新房來改建保障房，第一，有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進房產資源合理配置。第二，有利于市場庫存的去化，緩解開發企業的資金壓力，去庫存效果最為直接。第三，多地將收儲對象定為已建成未出售商品房，也將有利于促進房企加快項目竣工節奏。第四，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。”中指研究院市場研究總監陳文靜如此評價。
整體來看，多數城市公告中對房源基本條件提出要求，如房源單套面積、已取得竣工驗收備案證明、權屬清晰且可交易等，部分城市要求房源滿足一定車位配比、可實現封閉管理、可拎包入住等。對于期房項目，如杭州臨安提出期房需提供商品房預售許可證，需由供應商出具保交付資金拼盤方案。
從定價方案來看，多數城市未明確具體定價規則，少數城市明確按照周邊房源進行定價，如惠州提出“以同地段保障性住房重置價格為參考上限”，杭州臨安明確“以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價”。此外，廣州市增城區新塘鎮購買市場化商品房作為安置房源則采用成本法確定房源交易單價，原則上為“土地成本+建安成本”，也為其他城市提供了一定參考。
廣州：擬采購一批商品性安置房源引關注
近日，廣州增城區政府擬采購一批商品性安置房源的消息引發各界關注。
根據“關于廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）征集符合條件商品性安置房源報名的公告”，增城將購買商品房來做廣汕鐵路被征收人的安置房，選擇購買的房源需在增城區新塘鎮范圍內。
