5月最后一周，我們店里除了當天值班人員外，22個人基本都是全員出動，在外面帶看，新政后來訪量確實明顯增大了。”上海鏈家一門店的中介告訴記者。
“5·17”新政出臺后，降首付、降利率等“一攬子”新政迅速拉升了各地樓市的活躍度。從成交量來看，據(jù)克而瑞研究中心6月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月新房成交較4月小幅微增，總體仍高于一季度月均；所監(jiān)測的30個重點城市整體成交1081萬平方米，環(huán)比增長4%，同比下降34%，與一季度均值相比，增長23%。
從房價角度來看，百城新房呈現(xiàn)出環(huán)比、同比雙雙增長的態(tài)勢，二手房跌幅收窄。中指研究院發(fā)布的《百城價格指數(shù)報告》顯示，2024年5月，全國100個城市新建住宅平均價格為16396元/平方米，環(huán)比上漲0.25%；同比來看，全國100個城市新建住宅平均價格較去年同期上漲1.33%，同比增幅相比于4月份呈現(xiàn)擴大態(tài)勢。
西安、成都等熱點二線城市成交量迅速上揚
從5月各大城市新房成交面積來看，一線城市中，北京因供應放量帶動成交環(huán)比微增1%。上海、廣州、深圳穩(wěn)中有降，其中上海跌幅最為顯著，當前成交基本與2024年一季度月均持平，正是基于低迷的市場走勢。
“5月份，在‘5·17’新政的基礎(chǔ)上，一線城市上海、廣州、深圳紛紛出臺了優(yōu)化政策，不過新政短期內(nèi)僅帶來來訪量上升，尚未在成交端有所體現(xiàn)。”上海易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示。
與此同時，“5·17”新政出臺后，二三線城市成交緩步復蘇，5月份新房成交量環(huán)比微增6%。比如，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月成交面積環(huán)比快速上漲的城市有西安、成都、寧波、徐州、長沙、武漢、鄭州等，這些城市都是熱點二線城市，在“5·17”新政的影響下，新房成交量快速回升。
其中，徐州、西安5月單月新建住宅成交面積環(huán)比分別大增42%和36%；再以成都為例，5月份，成都單月成交面積達126萬平方米，為2024年內(nèi)高點，且環(huán)比增長9%，短期內(nèi)改善盤入市支撐市場成交熱度延續(xù)。
但是，克而瑞研究中心指出，也有部分二三線城市成交量同環(huán)比齊跌、延續(xù)探底行情，成交動力略顯不足，典型代表為南京、蘇州、重慶、福州、長春、嘉興、無錫、珠海等。目前這些城市基本以剛需剛改客群為主導，購買力趨緊已是不爭的事實，加之二手房持續(xù)以價換量分流客戶，也使得新房成交增長動能轉(zhuǎn)弱。
從二手房來看，5月份二手房市場進入淡季。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，5月份，16個重點城市二手房成交面積預計為701萬平方米，環(huán)比轉(zhuǎn)降15%，同比下跌12%，跌幅有所擴大；前5個月累計成交面積預計為3310萬平方米，累計同比下降15%。
克而瑞研究中心指出，總體來看，二手房成交在5月份小幅回調(diào)是市場和政策兩方面因素博弈的結(jié)果，一方面，入學登記接近尾聲，加上氣溫升高，二手房市場逐漸進入傳統(tǒng)淡季，成為成交繼續(xù)增長的制約項，除南京外，其余城市成交環(huán)比均轉(zhuǎn)跌。另一方面，降首付等一系列重磅政策加持，以及深圳、杭州等城市松綁限購，釋放了一撥積壓需求，是成交的拉動項；從同比來看，深圳、杭州、南京等6城成交表現(xiàn)強于去年同期，深圳、杭州的增幅都在三成以上，顯示二手房市場韌性猶在。
對于6月樓市成交量是否有望大幅提升，克而瑞研究中心認為，恰逢房企年中沖刺節(jié)點，營銷力度勢必有所加強，加之“5·17”四部委房地產(chǎn)吹風會后，核心一二線城市相繼下調(diào)了首付比例和貸款利率，月末一線城市上海、深圳、廣州寬松政策再度加碼，預期6月成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增，絕對量有望創(chuàng)年內(nèi)新高，不過基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢。而對于二手房市場而言，新政利好之下，如果業(yè)主也降低價格預期，勢必能帶來一波放量窗口期，二手房6月成交或?qū)⒂瓉硇「唿c，回暖程度預期好于新房，核心一二線城市二手房市場份額還將進一步增長。
圖/克而瑞研究中心
百城新房價格同、環(huán)比雙增，二手房價跌幅收窄
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年5月，全國100個城市新建住宅平均價格為16396元/平方米，環(huán)比上漲0.25%，同比上漲1.33%。具體到各線城市來看，一線城市“領(lǐng)頭羊”效果明顯，5月份，一線城市新建住宅價格環(huán)比上漲0.44%，同比上漲2.55%；二線城市環(huán)比上漲0.21%，同比上漲1.17%；三四線代表城市環(huán)比上漲0.04%，同比下跌0.01%。
從漲跌城市個數(shù)來看，2024年5月份，新建住宅價格環(huán)比上漲城市個數(shù)為44個，較4月份增加3個。具體來看，上海、金華、廈門新房房價漲幅居于前三位，分別環(huán)比上漲0.76%、0.6%。此外，成都、蕪湖、煙臺、合肥、西安等地新房房價漲幅也居于百城前列。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶分析稱，受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項目入市帶動，百城新建住宅價格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲，“5·17”新政落地后，部分核心城市項目到訪量出現(xiàn)增長，但從看房增加到成交回暖仍需時間。
二手房方面，2024年5月，全國100個城市二手住宅平均價格為14870元/平方米，環(huán)比下跌0.70%，同比下跌5.80%。其中，一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌0.69%，同比下跌4.89%；二線城市環(huán)比下跌0.72%，同比下跌6.00%；三四線代表城市環(huán)比下跌0.68%，同比下跌5.96%。
值得關(guān)注的是，當前我國二手房房價呈現(xiàn)出普遍下跌的態(tài)勢，百城二手住宅價格環(huán)比均下跌。從重點監(jiān)測城市看，武漢、南京和上海二手房環(huán)比跌幅均超1.0%，北京、重慶（主城區(qū)）、成都、杭州、廣州和天津二手住宅價格跌幅則均在0.5%-0.9%之間；深圳跌幅最小，為0.16%。
曹晶晶進一步分析表示，當前業(yè)主“以價換量”帶動百城二手住宅價格繼續(xù)下探，市場成交整體延續(xù)3、4月活躍態(tài)勢，成交規(guī)模維持一定水平。
“當前，各地方政府正積極落實‘5·17’新政，預計多數(shù)城市首付比例將下調(diào)至政策下限，并取消房貸利率下限。近期，上海、廣州、深圳相繼推出新政，傳遞出穩(wěn)樓市的明確信號，北京相關(guān)政策優(yōu)化預期也進一步增強。展望未來，隨著核心一、二線城市逐步落實各項舉措，接下來市場有望進入政策兌現(xiàn)期，但市場恢復節(jié)奏仍依賴于居民收入預期的轉(zhuǎn)變。”曹晶晶預計。