最近正在梳理我國房價歷史的變遷，剛好梳理到一線城市的二手房價，順便分享給大家，我相信這是大多數人比較關心的話題，尤其是手上有多套房產的朋友。
如果您咨詢過中介，假設您的房子是在2019-2021年期間低首付買的，您會發現您的房子可能已經資不抵債了，這是一個很痛的現實問題，北上廣深的房價從最高點到現在均價已經跌了大約20%，何況是其他城市呢。
今天我們先聊聊北京、上海、廣州、深圳房價的情況，后期文章會陸續對成都、重慶、杭州等二線城市做逐一的分析。
1、北京：房價漲跌背后的“首都邏輯”
我們先看一張北京2010年-2025年4月的房價走勢圖
北京的房價從2010年的1.78萬/平漲到2018年的6.5萬/平后，2019年-2023年開始走震蕩行情，2024年開始下跌，2025年一季度跌到了5.16萬/平。我們看看北京房價下跌的邏輯上是什么？
a、房地產基本面：房子太多，買的人少了
北京過去十幾年蓋了太多房子，尤其是五環外的郊區，新房庫存比去年多了20%。二手房更夸張，現在掛牌量超過15萬套，房東急賣只能降價。政府還搞了“共有產權房”，價格比市場便宜一半，搶走了不少剛需客戶。
b、經濟面：工資漲不動，房貸壓力大
北京雖然大企業多，但普通人工資這幾年沒怎么漲。一個普通白領月薪1萬多，買套500萬的房子，月供就得2萬多，根本扛不住。加上疫情后不少公司裁員，連程序員都開始“降薪保飯碗”，誰還敢貸款買房？
c、 產業面：互聯網降溫，高收入人群變少
北京過去靠互聯網大廠（比如字節、百度）帶動高薪崗位，但現在行業收縮，程序員年終獎砍半，甚至被裁。這些原本的“買房主力軍”一撤，高端樓盤根本賣不動。
d、.人口面：外地人進不來，本地人買不起**
北京嚴控人口，落戶政策越來越難，外地年輕人留不下來。本地人要么早就有房，要么根本買不起新房。現在北京常住人口連續3年下降，房子自然沒人接盤。
北京房價未來預測：北京房價可能還得跌，尤其是郊區。核心區（比如東西城）的房子保值性強，但普通人根本夠不著。想買房的可以再等等，跌到4.5萬/平左右再出手。
2、上海：號稱房價最穩的城市房價怎么樣了？
我們先看一張上海2010年-2025年4月的房價走勢圖
上海房價從2010年的2.16萬/平沖到2021年的6萬/平，現在跌回4.78萬/平，跌幅接近20%。背后原因很現實：
a、 房地產基本面：二手房“踩踏式”拋售
上海二手房掛牌量一年漲了30%，很多房東是前幾年高價買的投資客，現在急著套現。浦東、閔行這些地方的新房還在拼命打折，有的直接送車位、送裝修，把二手房價格徹底打崩。
b、 經濟面：外企撤退，打工人收入縮水
上海過去靠外企和高薪金融崗位撐起房價，但這兩年外企裁員，金融行業降薪，普通人年收入從30萬跌到20萬，連月供都還不起。
c、 產業面：金融業遇冷，實體店倒閉潮
陸家嘴的寫字樓空置率超過15%，不少私募基金倒閉。實體店更慘，淮海路的商鋪租金跌了40%，房東寧愿空著也不降價。產業不行，高收入崗位減少，房價自然撐不住。
d、 人口面：年輕人逃離“高房價魔都”
上海生活成本太高，一個單間月租6000元，年輕人工資一半交房租。越來越多畢業生選擇去蘇州、杭州發展，上海人口2023年首次負增長，買房的人越來越少。 未來
預測：上海房價還得跌，尤其是遠郊（比如臨港）。市區老破小可能跌到4萬/平，但學區房依然堅挺。普通人買房盡量選地鐵沿線，避開商住公寓。
3、廣州：低調務實，但房價依然下降了很多
我們先看一張廣州2010年-2025年4月的房價走勢圖