4 月樓市呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，核心城市如北京、杭州新房銷售在優(yōu)質(zhì)供應(yīng)帶動(dòng)下同比增長(zhǎng)，二手房成交套數(shù)同比增 13% 但 “以價(jià)換量” 為主；政策層面中央強(qiáng)調(diào) “持續(xù)鞏固市場(chǎng)穩(wěn)定”，聚焦城中村改造、高品質(zhì)住房供給等，降準(zhǔn)降息預(yù)期增強(qiáng)；“五一” 期間多地推購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)，市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)；土地市場(chǎng)核心城市熱度高，北京、杭州等拍出高溢價(jià)地塊。展望 5 月，核心城市新房銷售或受支撐但分化延續(xù)，二手房成交或季節(jié)性回落，需關(guān)注關(guān)稅局勢(shì)對(duì)出口依存度高的城市影響。
思維導(dǎo)圖
風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)稅局勢(shì)影響外向型經(jīng)濟(jì)城市購(gòu)房節(jié)奏
市場(chǎng)趨勢(shì)：核心城市新房或修復(fù)，二手房成交環(huán)比或回落
成交數(shù)據(jù)：重點(diǎn)30城新房網(wǎng)簽面積同比增42%，北京、上海、武漢等增長(zhǎng)顯著
促銷舉措：特價(jià)房、消費(fèi)券、以舊換新等優(yōu)惠集中推出
熱點(diǎn)案例：北京、杭州、成都多宗地塊高溢價(jià)成交，杭州單月出讓金306億元
供應(yīng)成交：300城住宅用地出讓金同比增22%，核心城市“縮量提質(zhì)”
宏觀預(yù)期：降準(zhǔn)降息、降低公積金貸款利率等政策有望落地
中央定調(diào)：持續(xù)鞏固穩(wěn)定，聚焦城中村改造、高品質(zhì)住房供給
二手房：20城成交套數(shù)同比增13%，掛牌量高企，“以價(jià)換量”為主
新房：重點(diǎn)30城銷售面積同比增1.5%，北京、杭州等核心城市修復(fù)顯著
詳細(xì)總結(jié)
一、市場(chǎng)表現(xiàn)：分化顯著，核心城市修復(fù)為主
新房市場(chǎng)4 月重點(diǎn) 30 城新建商品住宅銷售面積 898 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 1.5%（1-4 月累計(jì)增 2.9%），核心城市分化明顯：北京、杭州、武漢等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目帶動(dòng)銷售增長(zhǎng)，北京同比增 10%，杭州增 14%，武漢增 10%；蘇州、寧波因政策到期或供應(yīng)縮量，成交同比回落。
資料來(lái)源：中指院整理
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二手房市場(chǎng)4 月 20 城二手住宅成交 13.5 萬(wàn)套，同比增長(zhǎng) 12.7%（1-4 月累計(jì)增 24.3%），但 “以價(jià)換量” 為主：深圳、上海、北京成交套數(shù)同比分別增 37%、30%、17%；百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌 0.69%，跌幅擴(kuò)大。
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二、政策動(dòng)態(tài)：持續(xù)鞏固穩(wěn)定，聚焦結(jié)構(gòu)性措施
中央定調(diào)：4 月 25 日政治局會(huì)議提出 “持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”，政策從 “止跌回穩(wěn)” 轉(zhuǎn)向 “鞏固成果”，重點(diǎn)聚焦城中村改造、高品質(zhì)住房供給、收購(gòu)存量商品房。
宏觀政策預(yù)期：結(jié)合 “適時(shí)降準(zhǔn)降息” 表述，降準(zhǔn)、降息、降低公積金貸款利率等政策落地預(yù)期增強(qiáng)。
三、土地市場(chǎng)：核心城市熱度高，高溢價(jià)地塊頻出
整體數(shù)據(jù)：4 月 300 城住宅用地出讓金 1365 億元，同比增長(zhǎng) 22%，平均溢價(jià)率 10.2%；杭州單月出讓金 306 億元，居全國(guó)首位，多宗地塊溢價(jià)率超 50%。
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城市集中度：2025 年 1-4 月 TOP20 城市土地出讓金占比達(dá) 68%，北京、杭州、上海、成都為房企深耕重點(diǎn)。
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四、“五一” 樓市：促銷驅(qū)動(dòng)成交，城市分化明顯
城市
新房成交面積（萬(wàn)㎡）
同比變化
促銷亮點(diǎn)
廣州
4.84
32%
新盤(pán)集中入市，性價(jià)比項(xiàng)目去化好
上海
4.18
44%
優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率超 100%，觸發(fā)積分
北京
3.42
大幅增長(zhǎng)
特價(jià)房源折上折，網(wǎng)簽量增超 100%
武漢
5.54
大幅增長(zhǎng)
“漢九條” 政策 + 購(gòu)房節(jié)，網(wǎng)簽增 284%
深圳
1.47
-23%
以舊換新 3.0，最高補(bǔ)貼 11 萬(wàn)元
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五、5 月展望：優(yōu)質(zhì)供給支撐修復(fù)，關(guān)注外部風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)趨勢(shì)：新房：核心城市高品質(zhì)項(xiàng)目入市，改善需求或釋放，銷售有望支撐，但分化延續(xù)；二手房：學(xué)區(qū)需求釋放后，成交環(huán)比或回落。
風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)稅局勢(shì)升級(jí)或影響外向型城市（如深圳、蘇州、寧波等出口依存度超 30%），需關(guān)注居民購(gòu)房節(jié)奏變化。