10月30日，廣州、深圳樓市“9·29新政”出臺滿一個月。這一個月期間，兩地樓市均交出了不錯的成績單。
據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，10月1日~10月28日，廣州全市商品住宅網(wǎng)簽面積95.5萬平方米，環(huán)比增長106%，同比增長48%。從成交情況看，廣州新房連續(xù)三周成交量超2700套，預計全月破萬套，是2022年3月以來的第二次。
深圳也不落后。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，10月1日~10月28日，深圳新房成交量上漲285%，認購量超過去4個月（6~9月）網(wǎng)簽總和。
但從開發(fā)商的策略來看，仍以“去庫存”為主。深圳新政后誕生了兩個“日光盤”，都采用了“以價換量”策略，開盤后迅速實現(xiàn)售罄。
10月29日上午，廣州市房協(xié)專家委員會委員、地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，目前樓市回暖其實跟股市密切相關，股市大幅上漲后，人們對市場的預期發(fā)生了改變。
“按照過往的市場情況看，一般政策出臺一個月后，樓市就開始降溫，但現(xiàn)在已經(jīng)持續(xù)5個星期了，暫時還未看到熄火態(tài)勢。至于這種火熱趨勢還能維持多久，短期可能還得看政策支持力度，中期則取決于整體大環(huán)境。”鄧浩志說。
兩地新房銷量創(chuàng)年內(nèi)新高
據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，10月1日~10月28日，廣州全市商品住宅網(wǎng)簽面積95.5萬平方米，環(huán)比增長106%，同比增長48%。
對應到具體成交情況，陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，廣州全市新房網(wǎng)簽8642套，一手房市場連續(xù)三周成交量超過2700套，預計全月成交量突破萬套。
“現(xiàn)在，廣州一些非核心板塊，比如科學城、白云湖、新塘等，因為上車門檻足夠低，新房的成交熱度甚至不低于天河海珠等片區(qū)，很多剛需客都開始進場，接下來有可能維持這種熱度。”廣州房產(chǎn)中介譚升（化名）向記者表示。
10月29日上午，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在接受記者采訪時表示，從新政后廣州樓市的反應看，除了國慶周成交火爆之外，節(jié)后三周市場仍然維持了較高熱度，并未像之前幾輪政策一樣迅速沖高回落。
克而瑞監(jiān)控的廣州典型樓盤數(shù)據(jù)顯示，近三周的客戶周均來訪量比三季度高23%左右，而認購量更是提高了79%，顯示市場新客不斷、老客戶加速入場。
“盡管10月一二手樓市的成績單都較為耀眼，但當前樓市最重要的任務仍然是去庫存，因此還是必須堅持促銷走量。目前部分樓盤在節(jié)后收起的折扣優(yōu)惠，相信很快又會在‘雙11’以及年底的營銷節(jié)點見到，廣大購房者仍然可以放心談價，爭取最大的優(yōu)惠折扣。”肖文曉分析道。
深圳也類似。深圳中原研究中心監(jiān)測顯示，截至10月28日，深圳新房住宅認購11185套，超過過去4個月購房合同網(wǎng)簽量總和；新房住宅網(wǎng)簽量達到3211套，為近18個月最高，至月末，網(wǎng)簽量有望創(chuàng)2022年以來新高。
在中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫看來，深圳一二手成交都創(chuàng)近幾年新高，反映市場確實火爆起來，客戶預期明顯改善，入市意愿大幅提高。
記者注意到，自樓市“9·29新政”以來，深圳樓市已經(jīng)誕生了兩個日光盤，分別為龍華區(qū)深業(yè)上城學府和光明區(qū)中建觀玥。這兩個項目分別于10月13日和19日開盤后售罄，也是近年來在深圳非限購區(qū)少有的日光項目。
值得一提的是，上述日光盤主要也是采用“以價換量”方式。其中，深業(yè)上城學府8.05萬元/平方米，開盤享受九三折優(yōu)惠后，均價降至約7.6萬元/平方米；中建觀玥備案均價約3.8萬元/平方米，折后單價約3.3萬元/平方米起。
另據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心，10月以來，深圳市場上熱銷的新房項目，還包括鴻榮源珈譽府、卓越珺奕府、鴻榮源尚云、潤宏城等。
鄧浩志表示，目前，廣深樓市的新盤主要還是以“以價換量”為主，雖然確實有部分新盤在達成一定去化量后開始考慮收回折扣，但更多的還是“噱頭”，主要是為了吸引潛在購房者下定。
“如果開發(fā)商真的普遍漲價，短期內(nèi)依然會難賣，比如廣州市場，我預計半年內(nèi)都比較難漲價。目前廣州庫存達27個月，二手放盤量18萬套，仍然是歷史新高。”鄧浩志說。
有二手豪宅業(yè)主率先漲價
隨著新房市場回暖，二手房行情也產(chǎn)生改變，業(yè)主的心態(tài)似乎也發(fā)生了變化。
目前，在廣州的二手房市場，降價房源仍占主流，但二手豪宅市場逆勢漲價現(xiàn)象要明顯多于普宅市場。
貝殼數(shù)據(jù)顯示，截至10月28日，廣州漲價房源150套，降價房源1124套。二手房掛牌的成交周期縮短至186天。
而從過去一個月的漲價房源情況看，漲價房源最多的時間節(jié)點為9月30日，漲價房源達到了516套，而其他大部分時候的漲價房源數(shù)量低于240套。
譚升表示，目前，廣州的二手房市場仍在筑底，價格還是以底部橫盤為主。
“一個比較明顯的特征是，很多買二手房的還是剛需客，大部分買家不接受漲價，只愿意橫盤成交。目前在二手房市場能夠成功‘反價’的，也主要是那些二手豪宅盤，但量并不大。”譚升說。
記者在貝殼平臺查詢發(fā)現(xiàn)，10月以來，凱旋新世界·廣粵尊府、嘉裕公館等豪宅二手房已率先逆勢漲價。
比如凱旋新世界·廣粵尊府，一套面積為154.4平方米的中樓層房源，9月還在降價，售價4650萬元，但國慶假期最后一天漲了150萬元，現(xiàn)在售價4800萬元；嘉裕公館一套150.47平方米的南向戶型，國慶期間掛牌的價格為3160萬元，一周后掛牌價上漲150萬元達到3310萬元。
不過，凱旋新世界·廣粵尊府在貝殼平臺上的掛牌量為17套，嘉裕公館則為78套。
相比之下，剛需盤掛牌量要大得多。比如位于黃埔片區(qū)知識城板塊的萬科幸福譽，203套在售，掛牌均價2.25萬元/平方米；位于增城沙村片區(qū)的尚東陽光，168套在售，掛牌均價1.63萬元/平方米；位于番禺的祈福新村的祈福繽紛匯，286套在售，掛牌均價3.26萬元/平方米。